Nejlepší kanceláře nejdou na odbyt. Poptávka je po levných

přidáno: 3. 5. 2011 1:59, autor: redakce facility management
Akce nájem. Nájemné v některých moderních kancelářských budovách v Praze se snížilo o 10 až 20 procent. To má vliv na jejich nejnovější konkurenty.

Nejlepší administrativní budovy v Praze se hůře obsazují na úkor kanceláří nižší kvality. Důvodem je snaha firem v době hospodářského útlumu šetřit. Tento trend se začal projevovat v roce 2009 a loni se ještě více prohloubil. "Vstupy zahraničních firem na český trh se minimalizovaly. Poptávka po kancelářích nejvyšší kvality zažila pád," uvádí v analýze realitně poradenská společnost CB Richard Ellis (CBRE). A české firmy narozdíl od těch nadnárodních na nejlepší adrese vždy nelpí.

"V minulém roce se opravdu naplno projevilo snížení cen v kancelářích nižší kvality," říká Jan Lovětínský, vedoucí pronájmu v CBRE. To byla podle něho příležitost pro nájemce, kteří chtěli ušetřit.

Zatímco nejvyšší nájemné v Praze na nejlepších adresách již dlouhodobě stagnuje na úrovni 20 až 21 eur za metr čtvereční a měsíc, nájmy v moderních, avšak o něco starších budovách se za posledních pár let snížilo o 10 až 20 procent, odhaduje Petr Kareš z Jones Lang LaSalle. To pak odpovídá rozpětí 12,5 až 13,5 eura za m2 a měsíc v nových administrativních budovách v Praze-Michli nebo v Praze-Karlíně, jež byly postaveny mezi prvními.

Kvůli úsporám nákladů se navíc firmám, jimž se blíží konec nájemních smluv, často vyplatí prodloužení smluv ve stávajících budovách než stěhování. "Společnosti dnes hodně šetří, aby zaplatily co nejméně za metr čtvereční. Poptávka často skončí tak, že nájemník zůstane tam, kde je, a vyjedná si navíc ještě výhodnější podmínky," potvrzuje Zdenka Klapalová, ředitelka poradenské společnosti Knight Frank. Takzvané renegociace, tzn. předjednání stávajících nájemních smluv, tvořily za loňský rok něco přes 40 procent všech uzavřených smluv.

V Praze je zhruba 13 procent prázdných kanceláří, což odpovídá asi 350 tisícům metrů ploch k pronájmu. Z těchto volných prostor se jich polovina nachází v nejlepších budovách. Za příklad nově dokončených administrativních budov, jimž se dlouho nedařilo sehnat nájemce, lze uvést budovu Filadelfie v Praze-Michli nebo Amazon Court v pražském Karlíně. Developeři jejich výstavbu zahájili v době konjunktury a bez předem sjednaných nájemců. Ekonomické ochlazení jim zmařilo záměry. Jinde, jako například v Praze-Vysočanech nebo Ostravě, museli developeři rozestavěné budovy kvůli malé poptávce zakonzervovat.

Z dlouhodobého hlediska mají přesto vyšší potenciál kvalitní budovy, ve kterých nájemci uspoří zejména za náklady na provoz. "Dříve se nájemníci dívali pouze na výši nájemného, dnes se už dívají na celý rozpočet," říká Klapalová s tím, že oproti boomu nyní nájemníky zajímají také náklady spojené s provozem nebo parkováním. Náklady související s provozem totiž tvoří zhruba 20 procent nájemného.

Ministerské stěhování

Nabídka kancelářských prostor ve starších budovách se v hlavním městě patrně ještě rozšíří. Optimalizaci využití svých kancelářských prostor totiž momentálně řeší ministerstvo průmyslu a obchodu (MPO). Několik stovek jeho úředníků sedí v současnosti v různých koutech Prahy ve 13 budovách. Celková plocha v budovách MPO teď přesahuje 53 tisíc metrů čtverečních, ačkoli úředníkům by stačilo něco málo přes 30 tisíc metrů čtverečních. Ministerstvo zvažuje několik variant od zachování současného stavu po prodej stávajících budov a sestěhování zaměstnanců do moderního komplexu. Dosud není jasné, kterou variantu ministerstvo zvolí, ale zdá se, že si některé reprezentativnější budovy ponechá.

"Nyní je možné konstatovat, že za představitelnou považujeme například možnost zachování budov MPO v ulicích Na Františku a Politických vězňů a eventuální sestěhování organizací v působnosti resortu do nové budovy," uvedl pro HN mluvčí MPO Pavel Vlček. Konkrétní rozhodnutí o způsobu řešení využití kancelářských ploch má padnout koncem roku.

Jisté je, že případný prodej budov ministerstva by tolik zájemců jako před nástupem krize nepřilákal. Nový majitel by totiž musel investovat do modernizace těchto budov. "O developerské příležitosti na revitalizaci je dnes menší zájem, protože takových budov je na trhu více," říká Klapalová. Společnost Knight Frank v minulosti pracovala pro banku ČSOB, jež si před několika lety nechala postavit vlastní moderní komplex a prodala řadu budov na atraktivních adresách v centru Prahy, mj. v ulici Na Příkopě.

Nájemné v rekonstruovaných budovách se bude výhledově snižovat, výše nájemného si podle Klapalové udrží pouze rekonstruované budovy v opravdu dobrých lokalitách a v kvalitním provedení.

Jak ale Klapalová připomíná, kupce si nemovitost najde i dnes, je to jen otázka výnosnosti transakce.

STĚHOVÁNÍ
Některé budovy si ministerstvo průmyslu a obchodu chce ponechat.
FOTO: ARCHIV HN

"V minulém roce se opravdu naplno projevilo snížení cen v kancelářích nižší kvality."

Jan Lovětínský
vedoucí oddělení kancelářských pronájmů, CBRE

Zdroj: http://hn.ihned.cz/c1-51691580-nejlepsi-kancelare-nejdou-na-odbyt-poptavka-je-po-levnych

Comments